Informace pro nájemce bytů "Na novém sídlišti"

AKTUALIZACE 17.6.2013: Vzhledem k časovému vývoji při podepisování kupních smluv a následných plateb kupních cen byl termín konání ustavujících schůzí všech 3 SVJ domů č.p. 4, č.p. 285-286 a č.p. 287-288 stanoven na úterý 3.9.2013. Pozvánka na jednání bude každému vlastníkovi včas zaslána. Upozorňujeme, že jednání shromáždění SVJ se může zúčastnit pouze vlastník bytu, který bude k tomuto dni jako vlastník zapsaný v katastru nemovitostí (v tomto případě nestačí, aby byl podán návrh na vklad), proto vyzýváme všechny nájemníky, kteří již podepsali kupní smlouvu, ale zatím neuhradili kupní cenu, aby tak včas učinili !

AKTUALIZACE 4.1.2013: Vážení nájemníci, zákonem č. 500/2012 Sb., o změně daňových, pojistných a dalších zákonů v souvislosti se snižováním schodků veřejných rozpočtů byl s účinností od 1.1.2013 mimo jiné novelizován i zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, kterým se zvyšuje daň z převodu nemovitostí z 3 % na 4 %. V zaslaných nabídkách na prodej bytů bylo počítáno s v té době platnou sazbou 3 %. Zveřejňujeme proto aktualizovanou tabulku cen bytů, ve které si každý může najít náklady na koupi bytu do osobního vlastnictví, které budou uvedeny v „ostrých“ kupních smlouvách.

Ceny bytů - nové sídliště.pdf (229,1 KB)

Hlavním podkladem pro rozhodování zastupitelstva byl materiál Stav bytového fondu obce.pdf (82,8 KB) , který byl zpracován v roce 2007 a ve kterém byl analyzován tehdejší stav bytové problematiky včetně výnosů a nákladů z této oblasti. Na základě zájmu tehdejších nájemců bytů „Na starém sídlišti“ bylo přistoupeno k první vlně prodeje obecních bytů. Nyní na tuto koncepci navazujeme a předmětem projednávání jsou domy „Na novém sídlišti“ č.p. 285-286, č.p. 287-288, č.p. 291 a č.p. 4. Usnesením zastupitelstva byly stanoveny 3 možné varianty budoucího vývoje:

 

Jednou z variant, pro kterou se můžete rozhodnout, je odkoupit byt, na nějž máte uzavřenou platnou nájemní smlouvu, do osobního vlastnictví. Na základě znaleckého posudku, zůstatkové účetní hodnoty jednotlivých nemovitostí a provedených významných oprav a investic na těchto nemovitostech v posledních 5 letech určilo zastupitelstvo tyto ceny jednotlivých bytů:

Ceny bytů - nové sídliště 2012.pdf (201,7 KB)  

Konkrétní podmínky pro odkup bytů včetně fungování bytových domů v nových podmínkách po prodeji budou řešeny v "Zásadách pro prodej bytů ve vlastnictví obce Holoubkov", které bude zastupitelstvo teprve schvalovat. Pro lepší možnost Vašeho rozhodování některé informace zveřejňuji již nyní, nelze je však brát jako definitivní.

 Prodej bude probíhat podle zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů) v platném znění (k dispozici zde). Z toho vyplývá, že prodávány budou jednotlivé bytové jednotky včetně podílu na společných prostorách domu a na pozemku, který tvoří zastavěnou plochu nemovitosti, přímo do osobního vlastnictví. Znamená to, že nabídku na odkup bytové jednotky dostanou pouze stávající nájemci, kteří řádně plní a dodržují uzavřenou platnou nájemní smlouvu a ustanovení obecných právních předpisů (především § 685 - § 718 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník v platném znění), a maximálně jejich rodinní příslušníci, kdy k prodeji dá souhlas stávající nájemce. Prodej bytů třetím osobám (tedy osobám odlišným od stávajících nájemců) nebude povolen. Důrazně upozorňuji, že výše zveřejněné ceny platí POUZE A VÝHRADNĚ PRO 1. KOLO PRODEJE STÁVAJÍCÍM NÁJEMCŮM, v žádném případě ne pro prodej případných prázdných bytů třetím osobám či pro případný prodej bytů někdy v budoucnu !!!

 Všem stávajícím nájemcům bude zaslána závazná nabídka na odkup bytu. Dle zákona o vlastnictví bytů mají poté tito nájemci 6 měsíců na rozhodnutí, zda byt kupují či nikoliv, a podepsání kupní smlouvy. Konkrétní podmínky úhrady kupní ceny (splátky, odložená úhrada, zástava bytu apod.) budou řešeny až ve výše uvedených "Zásadách". Po úhradě kupní ceny bude převedeno vlastnické právo k bytu v katastru nemovitostí, čímž se nájemce definitivně stává vlastníkem bytu. V případě, že stávající nájemce nebude ve lhůtě 6 měsíců reflektovat na zaslanou nabídku, jeho předkupní právo zaniká. Obec poté může prodat předmětný byt třetí osobě (s tím, že stávající nájemce má poté ještě 1 rok na to, aby byt odkoupil, ovšem již za podmínek totožných při prodeji bytu třetí osobě) nebo prohlásit, že vlastníkem takového bytu zůstává dále obec (viz varianta č. 3). Hlavní výhodou prodeje podle zákona o vlastnictví bytů je tedy to, že se nemusejí prodat všechny byty v domě, ale část si jich může dále ponechat obec ve svém vlastnictví.

 U nemovitosti, ve které se nachází 5 a více bytových jednotek a jejími vlastníky jsou alespoň 3 odlišné osoby, poté vznikne "Společenství vlastníků jednotek" (dále jen SVJ), které je právnickou osobu se všemi právy a povinnostmi jako každá jiná právnická osoba (např. musí vést účetnictví, podávat daňové přiznání, mít svůj statutární orgán atd.). Původní vlastník nemovitosti (tzn. obec) svolá ustavující schůzi SVJ, které se účastní vlastníci bytů. Na schůzi se musejí schválit stanovy SVJ (Vzorové stanovy SVJ) a statutární orgán - buďto jeden pověřený vlastník nebo tříčlenný výbor (tzn. že vlastníci bytů se musejí dohodnout a ze svých řad si zvolit minimálně jednoho vlastníka, který bude SVJ řídit a jednat jeho jménem). Obvykle se také zakládá fond oprav a schvaluje výše příspěvku do tohoto fondu. Pokud se jedná o způsob hlasování na schůzi, jde o poměrně komplikovanou záležitost. Přesný způsob hlasování je popsán v § 11 zákona o vlastnictví bytů, obecně lze říci, že k přijetí „běžného“ usnesení postačuje 1/2 přítomných hlasů, k přijetí usnesení o významných opravách či rekonstrukcích domu se musí dohodnout  3/4 vlastníků. Notářsky ověřený zápis z ustavující schůze SVJ včetně stanov je poté předán rejstříkovému soudu, který nově vzniklé SVJ zapíše do rejstříku SVJ.

 Zákon dále předpokládá, že schůze SVJ se konají minimálně 1x ročně. Na těchto schůzích se řeší především otázka, jaké opravy se budou provádět na nemovitosti. V této souvislosti upozorňuji na dvě velmi důležité věci:

 1) Vlastníci se musejí být schopni domluvit na dostatečně velkém příspěvku do fondu oprav, aby byli schopni provádět nezbytné rekonstrukce domu. Je třeba si uvědomit, že kupujete nemovitosti, které vyžadují některé opravy a rekonstrukce. SVJ si velmi často k provádění rozsáhlejších rekonstrukcí domů berou zvýhodněné bankovní úvěry a výše příspěvku do fondu by měla být minimálně tak vysoká, aby byla schopna pokrýt splátku tohoto úvěru.

 2) Vlastníci se musejí být schopni domluvit na tom, jaké rekonstrukce budou provádět. V žádném případě však neplatí obecně zažitá teze, že se všichni vlastníci na něčem domluví a jeden z nich se postaví proti, a tudíž nelze nic dělat. Toto platilo v 90. letech, kdy zákon požadoval 100% souhlas všech vlastníků s nějakou opravou či rekonstrukcí, ovšem již od roku 2002 platí, že k přijetí usnesení o této otázce postačuje 3/4 shoda vlastníků. Jeden nebo dva vlastníci proto nemohou rozhodnutí SVJ zablokovat.

 Správu domu včetně zajišťování jednotlivých oprav, výběr příspěvků do fondu oprav, provádění rozúčtování placených služeb apod. může provádět buď pověřený vlastník či zvolený výbor samostatně, nebo si na tyto činnosti může najmout správce, který bude tyto činnosti provádět. Na trhu existuje mnoho firem nabízející tyto služby, obec např. dlouhodobě využívá služeb společnosti INZULA.

 

 V případě, že si z jakéhokoliv důvodu nechcete byt kupovat, můžete se rozhodnout pro druhou variantu. V tomto případě obec nebude domy a byty prodávat, ale ponechá si je ve svém vlastnictví a bude je rekonstruovat na svůj náklad. Vzhledem k tomu, že výše stávajícího nájemného, které obec vybírá, nepostačuje na provedení všech nutných rekonstrukcí, musela by obec finanční zabezpečení této akce řešit dlouhodobým bankovním úvěrem. V tom případě však obec zcela oprávněně požaduje, aby z vybraného nájemného bylo možné tento úvěr splácet.

 Podstata této varianty tedy spočívá v tom, že obec s nájemci každé nemovitosti dohodne rozsah oprav bytového domu a zpracuje na ně projektovou dokumentaci. Poté si vezme úvěr, ze kterého bude dohodnuté opravy financovat a připraví nové nájemní smlouvy s takovou výší nájemného, která bude pokrývat splátku úvěru. Výhodou této varianty tedy je, že se nebudete muset o nic starat a že rekonstrukce může proběhnout poměrně rychle, nevýhodou je vyšší nájemné, které neplatíte do svého, ale tzv. "do cizího".

 Orientační výše nového nájemného v případě, že by se prováděly všechny nutné rekonstrukce společných prostor domů, je k dispozici zde:

Úprava nájemného - nové sídliště 2012.pdf (156,0 KB)

 

Pokud nejste z jakéhokoliv důvodu ochotni či schopni přistoupit ani na jednu z výše uvedených variant, bude obec postupovat následujícím způsobem. V případě, že na odkup bytu či na úpravu nájemného nepřistoupí jen několik nájemců, kteří k tomu mají objektivní důvod (např. důchodci, rodiny s malými dětmi apod.), pak si obec jejich byty ponechá ve svém vlastnictví a nájemné v nich bude zvedat pouze do výše umožňující zákon či do výše příspěvku do fondu oprav, který si schválí nově vzniklé SVJ. Příspěvky do fondu oprav SVJ a rekonstrukce bytu tak bude za tyto nájemce hradit obec. Poté, co nájemce v bytě dožije nebo se z bytu odstěhuje, obec pak tento prázdný byt prodá na volném trhu za nejvyšší nabídku, čímž se jí vrátí náklady, které do bytu vložila.

 V případě, že na odkup bytu či na úpravu nájemného nepřistoupí většina nájemců v domě, bude zachován stávající stav. Znamená to, že obec nebude byty prodávat nebo domy celkově rekonstruovat a nájemné bude zvyšovat pouze do výše umožňující zákon nebo po vzájemné dohodě s nájemci. V takovém případě budou na domech prováděny opravy a rekonstrukce postupně do výše prostředků vybraných z nájemného podle naléhavosti tak, jako doposud.

 

V tomto článku jsem se snažil uvést všechny dostupné informace k tomu, abyste se mohli kvalifikovaně a odpovědně rozhodnout pro jednu z popsaných variant. Závěrem mi dovolte provést malé shrnutí a možná poskytnout návod na to, jak se rozhodovat. Ti z Vás, kteří mají finanční prostředky na koupi bytu nebo si je za běžných podmínek mohou půjčit např. od banky, chtějí byt vlastnit, moci s ním disponovat, převést na své děti apod. a investovat si tzv. „do svého“ mají jedinečnou a nikdy v budoucnu již neopakovatelnou možnost tento byt nabýt na cenu, která je cca. na úrovni 40 % běžné tržní ceny takového bytu. Ti z Vás, kteří o koupi bytu neuvažují, ale souhlasili by s možností vyššího nájemného k celkové opravě domu a tím pádem výrazného zlepšení svého bydlení, by se měli pokusit domluvit s ostatními nájemníky. Tato varianta je realizovatelná pouze při souhlasu alespoň 90 % nájemců v domě. Zároveň by měli pečlivě zvážit, zda budou opravdu ochotni přispívat vyšším nájemným za byt a dům, který není jejich a o jehož osudu rozhodují jiní. Ti, kteří opravdu nemají finanční prostředky na to, aby byli schopni do nemovitosti v budoucnu investovat, vyzývám, ať se nebojí či nestydí zaškrtnout třetí variantu. Je to daleko odpovědnější přístup, než chtít "mermomocí" byt koupit a pak nebýt schopen platit do fondu oprav či mít problémy se splácením úvěru. Do koupě bytu Vás nikdo nenutí, je to svobodné rozhodnutí každého z Vás se všemi výhodami, ale i nevýhodami a riziky. Myslím, že zodpovězení těchto otázek by Vám mohlo pomoci se odpovědně rozhodnout.

Ve výše uvedených odstavcích jsem se snažil maximálně podrobně vystihnout klíčové aspekty této problematiky. Pokud jsem na něco zapomněl nebo pokud máte jakékoliv další dotazy, připomínky, náměty či požadavky, neváhejte se ozvat na obecní úřad – osobně, písemně, telefonicky, e-mailem, nebo do diskusního fóra na internetových stránkách obce.

 Ing. Lukáš Fišer, starosta obce